美房市出現復甦前兆 房價可望年底觸底

本篇文章摘自:
商業周刊第 1079 期

譯文者:尹鳴

幾年前,一位友人送了一件T恤給衛斯理大學經濟學家凱西(Karl
Case)。T恤上面畫了一棟帶著笑臉的卡通房子,四周飄著許多名叫「房市泡泡先生」(Mr. Housing
Bubble)的肥皂泡泡,看起來有點滑稽,但上面的一行字可就令人笑不出來了:「萬一我破了,你就毀了!」(If I pop, you’re
screwed! )


人特別將這件幽默的T恤送給凱西,因為他正是被視為美國房市最具權威的指標——S&P/凱西席爾房價指數的編撰者之一(編按:S&
P/Case-Shiller Home Price
Indices,另一位共同編撰者席爾為耶魯經濟學家);這項指數,會比較同一棟房屋前後數個月的求售價格。信譽卓著的「哈佛大學房市聯合研究中心」指
出,最近凱西席爾房價指數已顯現出,一個只要稍有感覺的美國人,都了然於胸的情形:美國房地產市場,正陷入五十年來最黑暗的深淵。

前兆1:供給過剩漸緩 餘屋量較高峰期少二一%


西席爾指數顯示,美國房價已自高峰下跌近一八%,餘屋量接近歷史新高,與次級房貸直接相關的斷頭屋數量更是暴增。債券天王葛洛斯(Bill
Gross)和穆迪研究機構(Moody’s Economy)的桑迪(Mark
Zandi)等市場專家皆預測,房市可能還會繼續下跌好幾個月,價格至少會再跌一○%。

但根據最近一些市場上房屋量的變動數據來看,此種
論調恐怕是太過悲觀了。成屋銷售最近已經出現微幅增加,房價跌勢也可能即將觸底。根據全美房地產業者協會(National Association
of Realtors)統計,五月份求售餘屋已降至四百四十九萬戶,相當於十.八個月供給量;比四月份的十一.二個月供給量明顯下降。

沒錯,房屋供給過剩的情形還是很嚴重,但至少數量已朝減少的方向前進。

就連美國財政部長鮑爾森(Henry
Paulson)七月上旬在聯邦存保公司(Federal Deposit Insurance
Corp.)一項會議上也指出,房市「調整過程進行順利」,獨棟房屋餘屋量已自二○○六年高峰減少二一%,而且「過去幾個月來,成屋銷售也呈現持平的狀
況,顯示需求正逐漸穩定。」

另外還有多項數據也顯示,房價即將觸底。六月公布的四月份凱西席爾房價指數出現歷來最嚴重的年率跌幅:一五.
三%。但埋在一堆數據裡的一項重要訊息,卻廣被媒體忽略,那就是,與三月比較,二十個區域市場中,包括波士頓、達拉斯、西雅圖在內的八個市場,房價其實已
經出現微幅上漲;而另外十二個市場,大部分房價下跌的速度也開始減緩。此數據與三月份十八個市場房價全面下跌的情形,大相逕庭。

「除了CNBC記者針對這些正面訊息來訪問我之外,其他記者根本沒注意到。」S&P指數委員會主席布利策(David Blitzer )說,「他們好像都把焦點放在(房價)年率跌幅的壞消息上。」

前兆2:政府將金援次貸 購屋者可望繼續獲得貸款


體上,包括凱西席爾房價指數在內,所有的房市指標所描繪的現階段美國房市,似乎都暗無天日。根據最新公布的凱西席爾指數,舊金山地區豪宅(單價在七十二萬
一千五百四十八美元,約合新台幣二千二百萬元以上)價格只比高峰時期跌了一○.七%;低價房屋(單價在四十七萬三千七百一十一美元,約合新台幣一千四百萬
元以下)跌幅卻高達四○.九%;中價位房價則下跌二八.三%。因為中低價位房價跌幅重,使得舊金山房價指數呈現二四.六%跌幅。

美國政府也將進一步對房市伸出援手。美國國會可望提案批准政府透過聯邦住屋理事會,對次級房貸再挹注三千億美元(約合新台幣九兆一千萬元)資金,並且金援
財務已經崩潰的房貸業者「美國聯邦國民抵押貸款協會」(Fannie Mae,亦稱房利美),以及「美國聯邦住宅貸款抵押公司」(Freddie
Mac,亦稱房地美)。

如果成真,購屋者繼續獲得貸款將不成問題。這兩家公司是美國房屋抵押市場上最大的資金來源,他們向銀行買進抵押房屋,重新包裝(證券化)之後賣給券商,再將資金貸給貸款條件比較差的購屋者。

前兆3:新屋開工率縮減 經驗顯示房市一季內反彈


西也認為房價即將觸底。他指出,四月份新屋開工年率已從二○○六年元月高峰的二百二十七萬戶,降至九十七萬五千戶。過去三十五年來,類似的下降(從兩百多
萬戶降至不到一百萬戶)曾發生三次。「以前出現這種情形,房市隨後都在一季內反彈,讓所有的專家都跌破眼鏡,」凱西說,「只要避開搶建嚴重的亞歷桑納、佛
羅里達和內華達,以及泡泡特大的加州地區,很多地區的房價可能很快就會止穩,並在今年底之前開始復甦。」

凱西也坦承,歷史也可能不會重
演,因為美國經濟有可能陷入衰退。前三次房屋開工率大降之前的房市供應過剩,是因為失業率、利率上揚和經濟成長減緩所引起;而這一次卻是因為業者瘋狂從事
自殺式投機放貸所引起。因此,凱西表示,如果經濟陷入衰退或經濟低潮期持續太久,房市復甦的希望可能因此破滅。

富國銀行(Wells
Fargo)投資策略長鮑森(Jim
Paulsen)預測,隨著斷頭屋減少,房價將在年底前止穩。他指出,風暴核心的次貸壞帳,大部分已經被金融機構打銷。很多失去房子的次貸借款人租屋居
住,「和八○年代初那一次比較,這一次沒那麼痛苦,」鮑森說,「八○年代那一次,美國經濟嚴重蕭條,房貸利率高達一七%以上,失業率近一二%。」

前兆4:購屋負擔改善 房價對所得比率已見下降


西喜歡從房價與國民所得兩者間的倍數關係(Price/Income
Ratios),觀察民眾對購屋的可負擔程度。他發現,這項倍數在很多地方已見改善,以鳳凰城為例,這個數字已從二○○五、○六年的九倍,降至比較正常的
六倍。而房屋需求高的某些大都會地區,如洛杉磯和波士頓,這項倍數還是很高。洛杉磯二○○一年是十六倍,現在仍高達十一倍;波士頓則是從十二倍降到九倍。
而有些地方,這倍數則從來不是問題,如底特律,房價只有國民所得的四倍不到;芝加哥也一直在五至七倍之間。

根據全美房地產業者協會最新公布的報告,現在房屋銷售似乎已開始加溫。五月份房屋成交金額已經比四月成長二%,幅度不大,但過去十個月來,這是第二次出現成長。


十七萬人口的加州海灣城市——珊瑚角市(Cape
Coral),被《紐約時報》及其他媒體描述為斷頭戶大本營。但過去兩個月,因為有便宜可撿,這個城市的房屋銷售額年增率竟超過了四○%,高峰時期售價在
三十萬美元(約合新台幣九百萬元)以上。所謂的「三二二一屋」(三房、兩衛、雙車庫及一座游泳池),如今已降到原價的六成不到。

全美房地
產業者協會經濟學家楊恩(Lawrence
Yun)認為,房價將於未來五個月內止穩,並於明年開始復甦。該協會向來是房市啦啦隊,立場一向看多,但楊恩提出多項有力證據證明他的論述。他指出,目前
美國房市銷售速度大約一年五百萬戶,此水準與十年前相當。而美國人口在過去十年內增加二千五百萬人、新增工作一千萬個,新增家庭粗估一年需要一百六十萬戶
房屋,而明年新屋開工率將維持一百萬戶以下,換句話說,供給與需求間的差距將獲得控制。



但這一次的房市慘跌和以往不同,它發生在經濟泡沫漲大的時候,而非經濟蕭條;規模是全國,而非區域性。這聽來也許是事後諸葛,不過回看過去幾年,不難辨認出一連串的發展讓這波房災幾乎無可避免。

二○○○年的股災及翌年的恐怖攻擊(九一一事件)後,各界對於通貨緊縮的疑懼升高,聯準會將利率推低至歷史低點,讓金融體系資金淹腳目,進而將房屋擁有率於二○○四年推升至六九%的高峰,比十年前的六四%高很多。

前兆5:斷頭戶創新高 房市空頭壽命比前幾次短


多地區的房價於○四年聯準會開始升息的同時,呈拋物線下墜。在很多地區,民眾開始負擔不起房貸,二胎房貸開始放緩;但那個時候的華爾街,抵押房地產證券化
還像印鈔機般火熱吐鈔,紙上富貴讓參與遊戲的玩家樂在其中。到了○五年,抵押貸款業還在力推許多對購屋者來說,買房子幾乎不要錢的貸款方案,包括貸款成數
百分之百、前幾年只還息不還本等等。

到了○六年,貸款業者還在拚命找新的購屋者,將錢貸出去,有些甚至替客戶偽造收入及資產證明,業界稱
之為「謊言貸款」。貪婪引誘使詐,借貸雙方都相信,房價會一直上漲,這些謊言貸款不會出問題。有些購屋者不但一胎貸款成數已是百分之百,還向金融機構申請
二胎貸款,結果房價開始下跌,屋主發生財務危機的速度便特別快,沒多久就決定不繳房貸,貸款機構開始收到一封封搖起來叮噹作響的郵件(繳不出房貸的客戶,
直接把鑰匙寄還給貸款機構),畢竟房價大跌,留住房屋繳房貸,不如直接斷頭划算。也因此,這波房災惡化的速度,比前幾次快上許多。貸款戶決定放棄繼續繳款
的比率,也衝上空前新高。但這也意味著,這一波房市空頭壽命,可能會比前幾次短。

Bankstocks.com的布朗(Tom
Brown)專門研究證券化投資工具,他指出,現在的確已經有一些跡象顯示,房價所承受的壓力,在未來幾個月之內可能會有所減輕。他指出,過去六至八個
月,不償還貸款的新增數量已經在降低當中,這意味著,釋出到房地產市場上的斷頭屋會跟著減少。布朗指出,這個現象可視為房市最壞的時期也許很快就會過去的
強烈暗示,至少從房屋供給量來看是如此。

現在看起來,這一次房市泡沫破滅可能不像媒體所描繪或華爾街形容的那般慘烈。沒錯,是有很多人失去了他們的房屋,但也有很多人的房屋貸款得自欺騙,很多購屋者純粹是投機客,這些人貸款成數都是百分之百,當房價下跌時,當然以最快的速度決定賴帳,一走了之。

而且有一點很重要,大家最好記得,從凱西席爾房價指數中可以看出,美國房價排名前二十大的都會區,長期購屋者的房價,從二○○○年到現在,已經上漲了七○%。


價要從像現在這般嚴重的衰退谷底完全復甦,通常要花五至十年,但至少目前的數據已經顯示,房價向下走的趨勢已經快要過去。

(本文譯自《霸榮週刊》七月十四
日封面故事〈Bottom’s Up: This Real-Estate Rout May Be Short-Lived〉)

*霸榮告訴你:
1.4月份房價出現歷來最重的年率跌幅:15.3%,市場認為房價即將觸底。

2.房屋供給過剩情形依然嚴重,但數量已減少,5月份求售餘屋已降至10.8個月供給量,較4月份11.2個月下降。整體房市5月份成交金額較4月微幅成長2%。

3.專家預估除亞歷桑納、佛羅里達、內華達,以及泡泡特大的加州地區外,大多數地區房價將止穩,並在年底或明年初開始回升。

4.房價要從谷底完全復甦,預計仍要花上5至10年。

*房價短線重挫,長線仍呈大漲幅——爬越高跌越重,這道理特別適用在過度炒作的都會區房價上,尤其是邁阿密及洛杉磯等地。

地區:拉斯維加斯
房價高峰時間點:2006年8月
3月與高峰相較跌幅:-27.9%
2000年至’08年3月漲跌幅:69%

地區:鳳凰城
房價高峰時間點:2006年6月
3月與高峰相較跌幅:-26.6%
2000年至’08年3月漲跌幅:67%

地區:聖地牙哥
房價高峰時間點:2005年11月
3月與高峰相較跌幅:-26.0%
2000年至’08年3月漲跌幅:85%

地區:邁阿密
房價高峰時間點:2006年12月
3月與高峰相較跌幅:-25.6%
2000年至’08年3月漲跌幅:109%

地區:底特律
房價高峰時間點:2005年12月
3月與高峰相較跌幅:-24.8%
2000年至’08年3月漲跌幅:-4%

地區:洛杉磯
房價高峰時間點:2006年9月
3月與高峰相較跌幅:-24.4%
2000年至’08年3月漲跌幅:107%

地區:坦帕市(Tampa)
房價高峰時間點:2006年7月
3月與高峰相較跌幅:-23.4%
2000年至’08年3月漲跌幅:82%

地區:舊金山
房價高峰時間點:2006年5月
3月與高峰相較跌幅:-22.9%
2000年至’08年3月漲跌幅:68%

地區:華盛頓特區
房價高峰時間點:2006年5月
3月與高峰相較跌幅:-19.4%
2000年至’08年3月漲跌幅:102%

地區:明尼波里
房價高峰時間點:2006年9月
3月與高峰相較跌幅:-16.9%
2000年至’08年3月漲跌幅:42%

地區:克里夫蘭
房價高峰時間點:2006年7月
3月與高峰相較跌幅:-13.8%
2000年至’08年3月漲跌幅:6%

地區:波士頓
房價高峰時間點:2005年9月
3月與高峰相較跌幅:-13.0%
2000年至’08年3月漲跌幅:59%

地區:芝加哥
房價高峰時間點:2006年9月
3月與高峰相較跌幅:-10.8%
2000年至’08年3月漲跌幅:50%

地區:丹佛
房價高峰時間點:2006年8月
3月與高峰相較跌幅:-9.2%
2000年至’08年3月漲跌幅:27%

地區:紐約
房價高峰時間點:2006年6月
3月與高峰相較跌幅:-8.9%
2000年至’08年3月漲跌幅:97%

地區:亞特蘭大
房價高峰時間點:2006年8月
3月與高峰相較跌幅:-7.9%
2000年至’08年3月漲跌幅:25%

地區:西雅圖
房價高峰時間點:2007年7月
3月與高峰相較跌幅:-7.3%
2000年至’08年3月漲跌幅:78%

地區:波特蘭
房價高峰時間點:2007年9月
3月與高峰相較跌幅:-6.5%
2000年至’08年3月漲跌幅:74%

地區:達拉斯
房價高峰時間點:2006年8月
3月與高峰相較跌幅:-5.7%
2000年至’08年3月漲跌幅:19%

地區:夏洛特(Charlotte)
房價高峰時間點:2007年8月
3月與高峰相較跌幅:-3.2%
2000年至’08年3月漲跌幅:32%

地區:20區綜合指數
房價高峰時間點:2006年7月
3月與高峰相較跌幅:-16.6%
2000年至’08年3月漲跌幅:72%

資料來源:凱西席爾房價指數

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