本篇文章摘自：
商業周刊第 1079 期
譯文者：尹鳴
幾年前，一位友人送了一件T恤給衛斯理大學經濟學家凱西（Karl
Case）。T恤上面畫了一棟帶著笑臉的卡通房子，四周飄著許多名叫「房市泡泡先生」（Mr. Housing
Bubble）的肥皂泡泡，看起來有點滑稽，但上面的一行字可就令人笑不出來了：「萬一我破了，你就毀了！」（If I pop, you’re
screwed! ）
友
人特別將這件幽默的T恤送給凱西，因為他正是被視為美國房市最具權威的指標——S&P／凱西席爾房價指數的編撰者之一（編按：S&
P/Case-Shiller Home Price
Indices，另一位共同編撰者席爾為耶魯經濟學家）；這項指數，會比較同一棟房屋前後數個月的求售價格。信譽卓著的「哈佛大學房市聯合研究中心」指
出，最近凱西席爾房價指數已顯現出，一個只要稍有感覺的美國人，都了然於胸的情形：美國房地產市場，正陷入五十年來最黑暗的深淵。
前兆1：供給過剩漸緩 餘屋量較高峰期少二一％
凱
西席爾指數顯示，美國房價已自高峰下跌近一八％，餘屋量接近歷史新高，與次級房貸直接相關的斷頭屋數量更是暴增。債券天王葛洛斯（Bill
Gross）和穆迪研究機構（Moody’s Economy）的桑迪（Mark
Zandi）等市場專家皆預測，房市可能還會繼續下跌好幾個月，價格至少會再跌一○％。
但根據最近一些市場上房屋量的變動數據來看，此種
論調恐怕是太過悲觀了。成屋銷售最近已經出現微幅增加，房價跌勢也可能即將觸底。根據全美房地產業者協會（National Association
of Realtors）統計，五月份求售餘屋已降至四百四十九萬戶，相當於十．八個月供給量；比四月份的十一．二個月供給量明顯下降。
沒錯，房屋供給過剩的情形還是很嚴重，但至少數量已朝減少的方向前進。
就連美國財政部長鮑爾森（Henry
Paulson）七月上旬在聯邦存保公司（Federal Deposit Insurance
Corp.）一項會議上也指出，房市「調整過程進行順利」，獨棟房屋餘屋量已自二○○六年高峰減少二一％，而且「過去幾個月來，成屋銷售也呈現持平的狀
況，顯示需求正逐漸穩定。」
另外還有多項數據也顯示，房價即將觸底。六月公布的四月份凱西席爾房價指數出現歷來最嚴重的年率跌幅：一五．
三％。但埋在一堆數據裡的一項重要訊息，卻廣被媒體忽略，那就是，與三月比較，二十個區域市場中，包括波士頓、達拉斯、西雅圖在內的八個市場，房價其實已
經出現微幅上漲；而另外十二個市場，大部分房價下跌的速度也開始減緩。此數據與三月份十八個市場房價全面下跌的情形，大相逕庭。
「除了CNBC記者針對這些正面訊息來訪問我之外，其他記者根本沒注意到。」S&P指數委員會主席布利策（David Blitzer ）說，「他們好像都把焦點放在（房價）年率跌幅的壞消息上。」
前兆2：政府將金援次貸 購屋者可望繼續獲得貸款
大
體上，包括凱西席爾房價指數在內，所有的房市指標所描繪的現階段美國房市，似乎都暗無天日。根據最新公布的凱西席爾指數，舊金山地區豪宅（單價在七十二萬
一千五百四十八美元，約合新台幣二千二百萬元以上）價格只比高峰時期跌了一○．七％；低價房屋（單價在四十七萬三千七百一十一美元，約合新台幣一千四百萬
元以下）跌幅卻高達四○．九％；中價位房價則下跌二八．三％。因為中低價位房價跌幅重，使得舊金山房價指數呈現二四．六％跌幅。
美國政府也將進一步對房市伸出援手。美國國會可望提案批准政府透過聯邦住屋理事會，對次級房貸再挹注三千億美元（約合新台幣九兆一千萬元）資金，並且金援
財務已經崩潰的房貸業者「美國聯邦國民抵押貸款協會」（Fannie Mae，亦稱房利美），以及「美國聯邦住宅貸款抵押公司」（Freddie
Mac，亦稱房地美）。
如果成真，購屋者繼續獲得貸款將不成問題。這兩家公司是美國房屋抵押市場上最大的資金來源，他們向銀行買進抵押房屋，重新包裝（證券化）之後賣給券商，再將資金貸給貸款條件比較差的購屋者。
前兆3：新屋開工率縮減 經驗顯示房市一季內反彈
凱
西也認為房價即將觸底。他指出，四月份新屋開工年率已從二○○六年元月高峰的二百二十七萬戶，降至九十七萬五千戶。過去三十五年來，類似的下降（從兩百多
萬戶降至不到一百萬戶）曾發生三次。「以前出現這種情形，房市隨後都在一季內反彈，讓所有的專家都跌破眼鏡，」凱西說，「只要避開搶建嚴重的亞歷桑納、佛
羅里達和內華達，以及泡泡特大的加州地區，很多地區的房價可能很快就會止穩，並在今年底之前開始復甦。」
凱西也坦承，歷史也可能不會重
演，因為美國經濟有可能陷入衰退。前三次房屋開工率大降之前的房市供應過剩，是因為失業率、利率上揚和經濟成長減緩所引起；而這一次卻是因為業者瘋狂從事
自殺式投機放貸所引起。因此，凱西表示，如果經濟陷入衰退或經濟低潮期持續太久，房市復甦的希望可能因此破滅。
富國銀行（Wells
Fargo）投資策略長鮑森（Jim
Paulsen）預測，隨著斷頭屋減少，房價將在年底前止穩。他指出，風暴核心的次貸壞帳，大部分已經被金融機構打銷。很多失去房子的次貸借款人租屋居
住，「和八○年代初那一次比較，這一次沒那麼痛苦，」鮑森說，「八○年代那一次，美國經濟嚴重蕭條，房貸利率高達一七％以上，失業率近一二％。」
前兆4：購屋負擔改善 房價對所得比率已見下降
凱
西喜歡從房價與國民所得兩者間的倍數關係（Price/Income
Ratios），觀察民眾對購屋的可負擔程度。他發現，這項倍數在很多地方已見改善，以鳳凰城為例，這個數字已從二○○五、○六年的九倍，降至比較正常的
六倍。而房屋需求高的某些大都會地區，如洛杉磯和波士頓，這項倍數還是很高。洛杉磯二○○一年是十六倍，現在仍高達十一倍；波士頓則是從十二倍降到九倍。
而有些地方，這倍數則從來不是問題，如底特律，房價只有國民所得的四倍不到；芝加哥也一直在五至七倍之間。
根據全美房地產業者協會最新公布的報告，現在房屋銷售似乎已開始加溫。五月份房屋成交金額已經比四月成長二％，幅度不大，但過去十個月來，這是第二次出現成長。
有
十七萬人口的加州海灣城市——珊瑚角市（Cape
Coral），被《紐約時報》及其他媒體描述為斷頭戶大本營。但過去兩個月，因為有便宜可撿，這個城市的房屋銷售額年增率竟超過了四○％，高峰時期售價在
三十萬美元（約合新台幣九百萬元）以上。所謂的「三二二一屋」（三房、兩衛、雙車庫及一座游泳池），如今已降到原價的六成不到。
全美房地
產業者協會經濟學家楊恩（Lawrence
Yun）認為，房價將於未來五個月內止穩，並於明年開始復甦。該協會向來是房市啦啦隊，立場一向看多，但楊恩提出多項有力證據證明他的論述。他指出，目前
美國房市銷售速度大約一年五百萬戶，此水準與十年前相當。而美國人口在過去十年內增加二千五百萬人、新增工作一千萬個，新增家庭粗估一年需要一百六十萬戶
房屋，而明年新屋開工率將維持一百萬戶以下，換句話說，供給與需求間的差距將獲得控制。
但這一次的房市慘跌和以往不同，它發生在經濟泡沫漲大的時候，而非經濟蕭條；規模是全國，而非區域性。這聽來也許是事後諸葛，不過回看過去幾年，不難辨認出一連串的發展讓這波房災幾乎無可避免。
二○○○年的股災及翌年的恐怖攻擊（九一一事件）後，各界對於通貨緊縮的疑懼升高，聯準會將利率推低至歷史低點，讓金融體系資金淹腳目，進而將房屋擁有率於二○○四年推升至六九％的高峰，比十年前的六四％高很多。
前兆5：斷頭戶創新高 房市空頭壽命比前幾次短
很
多地區的房價於○四年聯準會開始升息的同時，呈拋物線下墜。在很多地區，民眾開始負擔不起房貸，二胎房貸開始放緩；但那個時候的華爾街，抵押房地產證券化
還像印鈔機般火熱吐鈔，紙上富貴讓參與遊戲的玩家樂在其中。到了○五年，抵押貸款業還在力推許多對購屋者來說，買房子幾乎不要錢的貸款方案，包括貸款成數
百分之百、前幾年只還息不還本等等。
到了○六年，貸款業者還在拚命找新的購屋者，將錢貸出去，有些甚至替客戶偽造收入及資產證明，業界稱
之為「謊言貸款」。貪婪引誘使詐，借貸雙方都相信，房價會一直上漲，這些謊言貸款不會出問題。有些購屋者不但一胎貸款成數已是百分之百，還向金融機構申請
二胎貸款，結果房價開始下跌，屋主發生財務危機的速度便特別快，沒多久就決定不繳房貸，貸款機構開始收到一封封搖起來叮噹作響的郵件（繳不出房貸的客戶，
直接把鑰匙寄還給貸款機構），畢竟房價大跌，留住房屋繳房貸，不如直接斷頭划算。也因此，這波房災惡化的速度，比前幾次快上許多。貸款戶決定放棄繼續繳款
的比率，也衝上空前新高。但這也意味著，這一波房市空頭壽命，可能會比前幾次短。
Bankstocks.com的布朗（Tom
Brown）專門研究證券化投資工具，他指出，現在的確已經有一些跡象顯示，房價所承受的壓力，在未來幾個月之內可能會有所減輕。他指出，過去六至八個
月，不償還貸款的新增數量已經在降低當中，這意味著，釋出到房地產市場上的斷頭屋會跟著減少。布朗指出，這個現象可視為房市最壞的時期也許很快就會過去的
強烈暗示，至少從房屋供給量來看是如此。
現在看起來，這一次房市泡沫破滅可能不像媒體所描繪或華爾街形容的那般慘烈。沒錯，是有很多人失去了他們的房屋，但也有很多人的房屋貸款得自欺騙，很多購屋者純粹是投機客，這些人貸款成數都是百分之百，當房價下跌時，當然以最快的速度決定賴帳，一走了之。
而且有一點很重要，大家最好記得，從凱西席爾房價指數中可以看出，美國房價排名前二十大的都會區，長期購屋者的房價，從二○○○年到現在，已經上漲了七○％。
房
價要從像現在這般嚴重的衰退谷底完全復甦，通常要花五至十年，但至少目前的數據已經顯示，房價向下走的趨勢已經快要過去。
（本文譯自《霸榮週刊》七月十四
日封面故事〈Bottom’s Up: This Real-Estate Rout May Be Short-Lived〉）
＊霸榮告訴你：
1.4月份房價出現歷來最重的年率跌幅：15.3％，市場認為房價即將觸底。
2.房屋供給過剩情形依然嚴重，但數量已減少，5月份求售餘屋已降至10.8個月供給量，較4月份11.2個月下降。整體房市5月份成交金額較4月微幅成長2％。
3.專家預估除亞歷桑納、佛羅里達、內華達，以及泡泡特大的加州地區外，大多數地區房價將止穩，並在年底或明年初開始回升。
4.房價要從谷底完全復甦，預計仍要花上5至10年。
＊房價短線重挫，長線仍呈大漲幅——爬越高跌越重，這道理特別適用在過度炒作的都會區房價上，尤其是邁阿密及洛杉磯等地。
地區：拉斯維加斯
房價高峰時間點：2006年8月
3月與高峰相較跌幅：-27.9％
2000年至’08年3月漲跌幅：69％
地區：鳳凰城
房價高峰時間點：2006年6月
3月與高峰相較跌幅：-26.6％
2000年至’08年3月漲跌幅：67％
地區：聖地牙哥
房價高峰時間點：2005年11月
3月與高峰相較跌幅：-26.0％
2000年至’08年3月漲跌幅：85％
地區：邁阿密
房價高峰時間點：2006年12月
3月與高峰相較跌幅：-25.6％
2000年至’08年3月漲跌幅：109％
地區：底特律
房價高峰時間點：2005年12月
3月與高峰相較跌幅：-24.8％
2000年至’08年3月漲跌幅：-4％
地區：洛杉磯
房價高峰時間點：2006年9月
3月與高峰相較跌幅：-24.4％
2000年至’08年3月漲跌幅：107％
地區：坦帕市（Tampa）
房價高峰時間點：2006年7月
3月與高峰相較跌幅：-23.4％
2000年至’08年3月漲跌幅：82％
地區：舊金山
房價高峰時間點：2006年5月
3月與高峰相較跌幅：-22.9％
2000年至’08年3月漲跌幅：68％
地區：華盛頓特區
房價高峰時間點：2006年5月
3月與高峰相較跌幅：-19.4％
2000年至’08年3月漲跌幅：102％
地區：明尼波里
房價高峰時間點：2006年9月
3月與高峰相較跌幅：-16.9％
2000年至’08年3月漲跌幅：42％
地區：克里夫蘭
房價高峰時間點：2006年7月
3月與高峰相較跌幅：-13.8％
2000年至’08年3月漲跌幅：6％
地區：波士頓
房價高峰時間點：2005年9月
3月與高峰相較跌幅：-13.0％
2000年至’08年3月漲跌幅：59％
地區：芝加哥
房價高峰時間點：2006年9月
3月與高峰相較跌幅：-10.8％
2000年至’08年3月漲跌幅：50％
地區：丹佛
房價高峰時間點：2006年8月
3月與高峰相較跌幅：-9.2％
2000年至’08年3月漲跌幅：27％
地區：紐約
房價高峰時間點：2006年6月
3月與高峰相較跌幅：-8.9％
2000年至’08年3月漲跌幅：97％
地區：亞特蘭大
房價高峰時間點：2006年8月
3月與高峰相較跌幅：-7.9％
2000年至’08年3月漲跌幅：25％
地區：西雅圖
房價高峰時間點：2007年7月
3月與高峰相較跌幅：-7.3％
2000年至’08年3月漲跌幅：78％
地區：波特蘭
房價高峰時間點：2007年9月
3月與高峰相較跌幅：-6.5％
2000年至’08年3月漲跌幅：74％
地區：達拉斯
房價高峰時間點：2006年8月
3月與高峰相較跌幅：-5.7％
2000年至’08年3月漲跌幅：19％
地區：夏洛特（Charlotte）
房價高峰時間點：2007年8月
3月與高峰相較跌幅：-3.2％
2000年至’08年3月漲跌幅：32％
地區：20區綜合指數
房價高峰時間點：2006年7月
3月與高峰相較跌幅：-16.6％
2000年至’08年3月漲跌幅：72％
資料來源：凱西席爾房價指數
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