Category: Deal of the week

很久沒貼篇Deal of the Week的文章了, 不是沒有Good Deal的文章可貼, 而是很多都在我還來不及貼文就被眼尖手快的買家買走了. 今天要貼的這個Good Deal可是我們觀望很久, 終於等到我們覺得是Good Deal的時候才願意貼文, 我想等新年假期一過, 所有的賣家和買家都開始出籠活動後, 應該會被識貨的買走.

右手邊是大門入口, 進來的左邊是一個空間(眼前這塊), 進來的右邊(Fire place)是一個ㄇ型的開放空間. 我拍照位置的後方是廚房.

(大門進來右邊) 從眼前這塊逆時針方向是一個ㄇ型的開放空間.

ㄇ型的另一端; 中間那個門是Hallway, 可以通到第一間廁所和唯一的房間.

位在Hallway上的廁所

唯一有牆壁隔間, 有門, 有衣櫥(在相機後面)的房間; 右邊那個門可以通到後院, 左邊那個門可以到廚房和Hallway.

全新的廚房, 只需要買個冰箱; 相機後方是洗衣間和另一個Full Bathroom (忘了拍), 還有側門可以通到車庫.

這個就是後院, 沒草地我很喜歡, 省水又不用剪草. 左手邊最底端是一個可以停船或RV的空地, 最右邊沒入鏡的是二個車庫.

這間1688 sgft living space/7200 sqft lot的Single Family House, 位在角間(Corner). 2005年11月的成交價是$785K, 新屋主買來後, 大肆裝修, 全部換新 (新的木頭地板, 新廚房, 新的雙層窗戶), 不過這間原是三房二衛的房子, 新屋主打掉牆壁, 將其改成一房二衛的開放式空間, 因為這房子位在Willow Glen的Meridian Ave上, 離Highway 280很近, 地點比較適合給Business Owner做辦公室或是在家工作的人.

重點來了, 第一位新屋主花了$785K買下這間房, 花了八個月裝潢, 於2006年8月以$1070K成交售出.

結果, 第二位新屋主一年後又要賣屋 (我都不知道他有沒有進駐這個房子), 從2007年8月的$1170K開始賣, 賣了二年半還是賣不掉, 價格就一直掉, 2010年的新年新價格是$549,900, 比最初2005年11月的$785K還要低, 而且現在是全新裝潢過的喔.

這個房子最合適的買家, 我想就是托兒所, 牙醫診所, 會計師/律師事務所, Home Chef/Baker, 給室內設計師/ 建築師/ 平面設計師等個人工作室或是插花課, 串珠課, 裁縫/毛線/鉤針課, 瑜珈課, Scrapbooking上課用的才藝教室. 而唯一的房間, 可以用來做放電話電腦的辦公室, 或者給創業夫妻倆當作住家也行 (房子買來後租給自己當工作室和住家).  如果一間房間不夠, 其實花點錢請人築座牆, 很容易可以再隔出一房.

這房子這個價錢再賣不掉, 我就只能猜想是因為很多人(包括Agents) 根本不知道這間房子的存在, 因為所有的Agents找房子的方式和買家一樣, 第一步都是先將購屋條件 (如幾房幾衛, 房價, 坪數) 輸入電腦, 然後根據電腦顯示出來的資料再做進一步篩選. 而這間原是三房二衛的房子, 現在在MLS上的資料是一房二衛, 但是會想買一房二衛的人, 預算多半在三十萬上下 (因為價格), 而想買三房的人卻沒看到這間 (因為房數).

如果你是首次購屋, 自己又有Home Business, 可以考慮一下這間房. 雖然就住家的考量來說, 在大馬路邊的房子不是首選, 但是就在家做生意的考量, 等於一石二鳥, 既可當住家, 又可當辦公生意, 省去另外再租辦公場地的費用, 把那錢省下來, 幾年後也許可以再買房啊.

如果你有興趣做進一步了解, 請和我們連絡囉.

我和馬克每週Previewing many houses, 在the mesh network網站上有馬克的[Deal of the week], 以他的標準選出他的超值屋以及誰是適合的買家, 至於他會不會買就不一定是選屋的考慮因素; 雖然我看過不少超值屋, 因為不一定合我的口味, 所以會想買的機會還真不多, 而我的中文版[Deal of the week]則是以我的觀點選出我自己會買的超值屋 (如果我有錢的話), 由於是以我自己是買家的立場下去看, 我的選屋條件就很主觀, 但不外乎是地點, 屋況, Layout, 售價和未來增值潛力, 另外我也會列出誰是合適的買家, 供你參考, 也許你身邊就有人是適合的買家喔.

今天下午我們去 Palo Alto看了許多房子, 其中一間是二房二衛, 一樓角間的Condo, 隔壁是間獨棟屋.  地理位置很方便, 剛好在Castro和Stanford Shopping Center之間, 附近就有San Antonio Caltrain Station. 這房子因為在角落, 有不算小的L型戶外庭院空間(其實蠻有獨棟屋的感覺), 不但有一個車庫及一個露天車位, 也因為是角間, 門口空間足以再停二台車. 雖然人在後院聽得到Central Expy的車流聲, 但是時間久了會習慣的.

有些人可能會覺得 HOA將近四百塊很高, 但是別忘了, 這房子在 Palo Alto, 而且戶數少, 只有11-25間, 好處是住戶會單純多, 壞處就是分攤的戶數也少, 不過許多在San Jose的Condo or Townhouse也差不多要三百, Downtown San Jose新的高樓大廈是六百五起, 所以當你將這房子的地理位置, 學區, 未來增值潛力考慮進去, 我覺得它的HOA是可以接受.

由於只有二房二衛 (主臥室不算小), 我想適合的買家是單身, 或已婚沒有小孩或只有一個小孩的人, 也許在灣區城市工作或在史丹福教書, 或是父母買給在史丹福念書的孩子 (最佳投資, 如果孩子從大學念到博士, 那房子增值就足以將所有學費賺回來), 或者是孩子大了, 想要Downsizing, 不想爬樓梯的中年人或長青族, 或是像我這種想買第二間屋當投資的人.

我非常喜歡這間房子, 喜歡它的地點, 角間, 屋內的Layout, 高天花板, 南北座向和未來增值潛力, 可惜我們目前的經濟不夠穩定, 無法容許購買第二間屋, 不然我真是看完房子就準備給Offer, 所以一回到家馬上寫文和大家分享. 至於售價嘛, 此社區售屋機會不多, 去年三月有一間六天就賣掉 (114), 同尺寸和 Layout, 不過位置離Central Expy/Alma St更近, Sale Price was $710K.

Details:
118 Greenmeadow Way, Palo Alto, CA 94306
MLS# 813038 (可看室內相片) (Sold for $755K)
2 Bedrooms, 2 Bathrooms
34 years old
1131 sqft living space
1742 sqft lot
HOA $384
Fairmeadow Elementary (927 API)
Stanford Middle (907 API)
Gunn High (899 API)

如果你有興趣, 歡迎和我連絡, 雖然此時我無法買, 但是很希望能協助某位幸運買家, 買下一間好房子入住, 這樣我就有機會常常拜訪, 過過乾癮啦!

6/20 補充: 我查了一下那個路段/社區的過去交易紀錄, 貼出來給大家參考, 也許有些人不喜歡它近鐵路, 但是事實是, 從1961-1983社區蓋好到今天來看, 這區房屋換手的頻率真的不高, 那是否表示, 還是有人認為它是有投資價值呢? 尤其當你看它從上市到售出, 其實天數蠻短的, 而且是有在增值的.

No#    Bd/Bh   Type      Sale History/$$$               Day On Market
102     2/2        Condo        2003/$510K; 2008/$750K                 21
103     2/2       TownH      2005/$440K                                            7
104     2/2       TownH      1999/$433K; 2006/$692K                  12
107     2/2        Condo       2001/$409K                                           36
111     2/2       TownH      2004/$495K; 2006/$600K; 2007/$635K      14
114     2/2       TownH      2007/$710K                                               6
116     2/2        Condo       1999/$400K; 2003/$515K                   16
119     1/1       TownH      2000/$329K; 2005/$430K                    9
120     2/2       TownH     2003/$529K; 2006/$674K                  12
124     2/2        Condo       2000/$490K; 2002/$581K                  8
127     2/2        Condo       2003/$475K                                             6
131     1/1       TownH      2006/$501K                                               8
135    3/2.5     Condo       2007/$975K                                            19
143     2/2       TownH     2003/$498K                                            11
147     2/2       TownH   2006/$635K                                    &#
0160;          8
155     2/2       TownH   2000/$455K                                              22
163     2/2       Condo    2005/$635K                                               13