賣家請注意 (Seller beware)

目前多數的市場是買方站上風, 所以賣家的處境比較不利, 如果你不及著賣, 我會建議你再等等; 如果非賣不可, 一定要找一位專業且有責任感的Listing agent.  Listing agent也許不見得可以賣到你要的價錢 (因為價錢是市場及買方決定, 而不是賣方或經紀), 但是好的經紀會盡力將你的房子比你鄰居的房子早賣掉.

身為Seller, 你應該要向你的地產經紀要一份MLS 紀錄以及一張他為你做的賣屋傳單 (這樣你才知道買家看到的是甚麼). 地產經紀也是平凡人, 也會有出錯的時候, 何況沒有人比你身為屋主要更清楚房屋的狀況, 所以你應該要 double check你的經紀為你所作的Marketing pieces, 看看售價, 學區, 住宅面積等資料對不對, 你特別要看看相片拍的好不好, 因為在目前灣區的房地產市場, 待售房屋超過六十天未賣出的二個主要原因是: 標價過高, 以及沒有得到買家的注意.

要買房子的人還是很多, 但是目前的狀況是庫存量很多, 因此他們有很多選擇, 而且有時間慢慢比較, 所以他們下決定的時候比起2005年要冷靜多了.  如果你的房子標價過高, 買家會發現的, 結果他們會去買在同價中條件最好的房子.  每個月都有房子被買走, 價錢可以抵過任何有缺陷的房子, 包括尚可的學區, 處於忙碌的道路, 過時的室內裝潢等等. 如果你希望你的房子賣的快, 價格是一個不可忽略的重點, 否則你的房子會賣很久, 來看房子的買家和Agent會越來越少, 最後你還是必須調整售價.

另一方面, 現今的買家有85%的人從網路搜尋開始, 包括Realtors, 我們也是從網路替我們的買家事先篩選符合條件的房子(雖然我們被相片影響的程度沒買家大, 我比較相信我的眼睛), 有些人則是開車亂逛拿傳單, 不論是用哪一種方式找房子, 決定大家要不要真的開車去看房子的因素, 往往是相片的好壞. 我常常聽到買家談到有關他們在網路上搜尋房子的經驗, 一旦問到相片, 他們很明確的表示, 相片好壞對於他們最後去不去看房子有很大的影響.

雖然一間售價過高的房子, 即使有很棒的相片,也無法保證會賣掉, 但是如果買家無法被相片吸引上門看房子, 那麼那間房子是肯定賣不掉的.  身為賣家的你, 應該在乎是誰幫你的房子拍照, 照片拍的好不好, 因為這是一個最直接卻也最基本的行銷方式, 何況, 等到你的地產經紀要來和你討論降價的時候, 你才知道房子賣不掉的原因, 是真的因為售價過高, 還是因為相片拍的太差, 結果沒有太多人知道你的房子實際上是比相片上更棒.

Santa Clara County’s MLS 允許每間售屋放上九張相片以及一個Virtual tour的連結, 因此我今天出於好奇心, 對目前市場上待售屋做了一個小小的調查, 我以售屋在 Palo Alto 到 Los Gatos 等一帶的城市為主 (去掉San Jose), 售價在六十萬到八十萬之間的獨棟屋, 而且已經在市場上超過六十天為搜尋條件, 結果出現82間房屋.

我的迷你調查結果發現, 13% 只有地圖而沒有任何相片, 9% 只有一張相片, 16% 有二到五張相片, 還好有62% 有六張以上的相片, 除此之外, 10% have a virtual tour, 但是只有5%的相片拍的不錯.  結論是, 有22% (將近四分之一) 過了六十天以上還未售出的房子只有零到一張相片, 令人難過的是, 只有5% 的相片拍的不錯,  而我所謂拍的不錯, 可不是指專業級水準的喔, 而是指房間看起來不灰暗, 起碼可以看得出沙發或牆壁的顏色,  以及看得出房屋正面外觀的樣子, 這樣的要求應該不過份吧, 但是卻只有百分之五的相片符合.

為了比較, 我另外做了一個對照版的調查, 以相同的城市和價格, 在3/1-4/30之間上市, 目前已經售出的條件下, 結果出現39間房屋. 對照版的調查結果發現, 10% 只有地圖而沒有任何相片, 5% 只有一張相片, 3% 有二到五張相片, 有82% 有六張以上的相片, 除此之外, 13% have a virtual tour, 而且有21%的相片拍的相當不錯.

不相信? 讓我貼幾張相片給你瞧瞧, 你就會了解我的意思了.
Example_2_3
Example_6_2
Worst_2
Example_1_2

Example_4_2
Example_7_2
這些相片只是隨手挑的幾張, 你搞不好也看過其中幾張, 請仔細看第一排第三張相片, 那位經紀坐在他的車裡, 連窗戶都沒搖下, 搞不好是用他的手機從車內拍下房子外觀的相片, 因為我還看到照後鏡, 窗戶上的標簽, 以及駕駛的四分之一臉. 如果你是買家或地產經紀, 當你在網路上搜尋房子時, 看到這些相片後, 在油價高漲的今天, 你還會開車去看房子的現況? 還是會直接跳過呢?

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