[Deal of the Week] 2/2 Condo in Palo Alto, $759K

我和馬克每週Previewing many houses, 在the mesh network網站上有馬克的[Deal of the week], 以他的標準選出他的超值屋以及誰是適合的買家, 至於他會不會買就不一定是選屋的考慮因素; 雖然我看過不少超值屋, 因為不一定合我的口味, 所以會想買的機會還真不多, 而我的中文版[Deal of the week]則是以我的觀點選出我自己會買的超值屋 (如果我有錢的話), 由於是以我自己是買家的立場下去看, 我的選屋條件就很主觀, 但不外乎是地點, 屋況, Layout, 售價和未來增值潛力, 另外我也會列出誰是合適的買家, 供你參考, 也許你身邊就有人是適合的買家喔.

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今天下午我們去 Palo Alto看了許多房子, 其中一間是二房二衛, 一樓角間的Condo, 隔壁是間獨棟屋.  地理位置很方便, 剛好在Castro和Stanford Shopping Center之間, 附近就有San Antonio Caltrain Station. 這房子因為在角落, 有不算小的L型戶外庭院空間(其實蠻有獨棟屋的感覺), 不但有一個車庫及一個露天車位, 也因為是角間, 門口空間足以再停二台車. 雖然人在後院聽得到Central Expy的車流聲, 但是時間久了會習慣的.

有些人可能會覺得 HOA將近四百塊很高, 但是別忘了, 這房子在 Palo Alto, 而且戶數少, 只有11-25間, 好處是住戶會單純多, 壞處就是分攤的戶數也少, 不過許多在San Jose的Condo or Townhouse也差不多要三百, Downtown San Jose新的高樓大廈是六百五起, 所以當你將這房子的地理位置, 學區, 未來增值潛力考慮進去, 我覺得它的HOA是可以接受.

由於只有二房二衛 (主臥室不算小), 我想適合的買家是單身, 或已婚沒有小孩或只有一個小孩的人, 也許在灣區城市工作或在史丹福教書, 或是父母買給在史丹福念書的孩子 (最佳投資, 如果孩子從大學念到博士, 那房子增值就足以將所有學費賺回來), 或者是孩子大了, 想要Downsizing, 不想爬樓梯的中年人或長青族, 或是像我這種想買第二間屋當投資的人.

我非常喜歡這間房子, 喜歡它的地點, 角間, 屋內的Layout, 高天花板, 南北座向和未來增值潛力, 可惜我們目前的經濟不夠穩定, 無法容許購買第二間屋, 不然我真是看完房子就準備給Offer, 所以一回到家馬上寫文和大家分享. 至於售價嘛, 此社區售屋機會不多, 去年三月有一間六天就賣掉 (114), 同尺寸和 Layout, 不過位置離Central Expy/Alma St更近, Sale Price was $710K.

Details:
118 Greenmeadow Way, Palo Alto, CA 94306
MLS# 813038 (可看室內相片) (Sold for $755K)
2 Bedrooms, 2 Bathrooms
34 years old
1131 sqft living space
1742 sqft lot
HOA $384
Fairmeadow Elementary (927 API)
Stanford Middle (907 API)
Gunn High (899 API)

如果你有興趣, 歡迎和我連絡, 雖然此時我無法買, 但是很希望能協助某位幸運買家, 買下一間好房子入住, 這樣我就有機會常常拜訪, 過過乾癮啦!

6/20 補充: 我查了一下那個路段/社區的過去交易紀錄, 貼出來給大家參考, 也許有些人不喜歡它近鐵路, 但是事實是, 從1961-1983社區蓋好到今天來看, 這區房屋換手的頻率真的不高, 那是否表示, 還是有人認為它是有投資價值呢? 尤其當你看它從上市到售出, 其實天數蠻短的, 而且是有在增值的.

No#    Bd/Bh   Type      Sale History/$$$               Day On Market
102     2/2        Condo        2003/$510K; 2008/$750K                 21
103     2/2       TownH      2005/$440K                                            7
104     2/2       TownH      1999/$433K; 2006/$692K                  12
107     2/2        Condo       2001/$409K                                           36
111     2/2       TownH      2004/$495K; 2006/$600K; 2007/$635K      14
114     2/2       TownH      2007/$710K                                               6
116     2/2        Condo       1999/$400K; 2003/$515K                   16
119     1/1       TownH      2000/$329K; 2005/$430K                    9
120     2/2       TownH     2003/$529K; 2006/$674K                  12
124     2/2        Condo       2000/$490K; 2002/$581K                  8
127     2/2        Condo       2003/$475K                                             6
131     1/1       TownH      2006/$501K                                               8
135    3/2.5     Condo       2007/$975K                                            19
143     2/2       TownH     2003/$498K                                            11
147     2/2       TownH   2006/$635K                                    &#
0160;          8
155     2/2       TownH   2000/$455K                                              22
163     2/2       Condo    2005/$635K                                               13

6 thoughts on “[Deal of the Week] 2/2 Condo in Palo Alto, $759K

  1. gunn high 才七十多萬, 那是因為就在鐵路旁邊吧
    不知道你是沒看到鐵路,
    或是根本不知道火車天搖地動的可怕,
    平常一小時 1-2 班, 上下班時間, 可是每十分鐘一班
    慢車已經夠吵了, 通勤時間的高速火車更是嚇人
    每天從早上六點開始, 半夜還有運貨的火車
    這棟根本就是給那種願意為小孩學區犧牲的父母
    新移民比較有可能願意

  2. 每個人對火車的容忍度不同
    我曾經極力勸阻一對買家不要買一間在Mountain View鐵路旁的房子
    尤其學區還不怎麼樣
    但是他們還是買了
    而且目前為止住的很開心
    一開始有覺得火車經過的震動
    但是久了也習慣了
    何況從Mountain View to Palo Alto鐵路二旁的住戶那麼多
    大家不也deal with the train problem
    我相信不是只有新移民會買這間房
    所有為了小孩教育
    但預算上有限的家庭都會願意考慮
    不然的話
    以那樣的學區和郵遞區號
    都在百萬以上
    每個人的取捨不同
    有人願意買八十到一百的Willow Glen房子
    然後送小孩去上私立學校
    有人願意花同樣的錢買Palo Alto Condo
    所以小孩可以上好的公立學校
    我沒有小孩
    所以不了解那背後的邏輯
    但是那一社區出售的機會不多是事實
    而且每一戶都有人住
    所以是有人會願意出錢買那一區的房子
    不論是自住或出租
    也許你不願意
    但有別人願意
    這就是地產業有趣的地方

  3. 看起來真的很不錯呢,感謝分享。說到火車的容忍度,我以前曾在menlo park租屋,大概三個block遠的火車氣鳴聲在半夜時特別的明顯,但是若是從舊金山都市搬來這邊或許會覺得是小問題? 我現在住在los altos實在是安靜的可怕,有時半夜無聲時依舊可聽到mountain view遠處火車鳴聲?搬到市區工作後甚至夜夜難眠(公車,鐵軌車,救護車…),最後還是放棄工作搬回南灣。我覺得以投資跟就學來說,這個房子的確是有他的價值跟增值,甚至買來租給學生住也無妨,palo alto短短五到十年的增值相當可怕,聽到許多友人當初數十萬買入的房子,如今都是百萬以上的價值。

  4. celeste,
    你說的沒錯
    對有些人來說
    外面不吵還睡不著
    有些人則是要安靜無聲
    你記得台灣有一種旋轉電扇
    前面那一圈會轉動 讓風吹向不同角度
    我老公睡覺就得將那一圈轉動
    讓它空轉製造噪音才睡的著
    那電扇的功能已經壞了
    只有空轉還能用
    所以我們白天開另外一個無聲的電扇吹
    晚上開那一個壞掉的電扇空轉聽
    夠奇怪吧
    我一開始聽那空轉會睡不著
    久了也習慣了
    Palo Alto的房地產投資報酬率大概是灣區數一數二的
    即使在鐵路旁
    謝謝你的留言和分享

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