Real Estate

Listing Agent (賣方代理人)

Santa Clara County下登記有執照的Real Estate Agents大約有15,000人吧,可是真正全職、有熱情、很專業的,不知道剩多少?


說真的,在目前是買方市場的情況下,許多房子在市場上出售許久都還沒賣出,除了地區、屋況、房價等因素之外,有多少屋主有想到也許是因為他們所聘僱的Listing Agent的因素。

 
每一位Agent在爭取Listing的時候,都會拿出十八般武藝,唱作俱佳的說服屋主把房子給它賣,有的以Marketing的角度來推銷、有的以個人資深的經驗及人脈來推銷、最不得已的才以降低佣金來推銷。但是實際上等它拿到了Listing,有多少屋主真的知道它們到底做了什麼。

 
我對於那些認真盡責的Listing Agent鞠躬敬禮,你也許會問,什麼樣的Listing agent叫做盡責?讓我和你分享一些心得吧。


Listing Agent
是售屋agent,它除了要和屋主討論分析目前市場房價,提出一個合理的售價之外,它還需要和屋主討論分析屋況,指出哪些地方是需要裝潢維修,小 到油漆粉刷,大到翻新屋頂浴廁,甚至Staging,總之就是要讓房子的屋況達到最好的狀況,這樣才有機會得到好的Offer (出價)

 
然後Agent要讓屋主知道有哪些InspectionsDisclosures要盡早做好,這樣買家可以清楚的知道有關這個房子的一切狀況,可以更放心的Making an offer

 
接下來所有Marketing的部分全靠Agent了,包括MLS上面有關房子的各項資料是否登錄齊全正確,這會影響到其他Agents或是買家在網路上做搜尋的的結果,例如:房子及土地的尺寸、幾房幾衛、所屬地區、屋齡、房屋售價、等等,如果Agent某一項沒填,或是填錯 ,例如四房三衛填成三房三衛,那當其他Agents或買家以四房三衛搜尋結果的時候,你的房子就不會出現在名單上,那就不奇怪為何你的房子在市場上擺了三個月還賣不掉。

 
除了各項資料要齊全且正確以外,售屋傳單以及屋內相片也很重要的。每個出售的房子前院都會插一個售屋柱子,柱子上除了Listing agent的公司及聯絡電話外,就是會有一個透明的箱子,裡面擺著一疊售屋傳單。一位盡責的Agent一定會花一番心思在製作這份傳單上,因為第一印象很重要,有很多開始找房子的買家會開著車到處晃,看到傳單就會拿一張,再根據傳單上的相片及房屋資料來決定要不要找時間去看這間房子。而出售中的房子最怕就是沒人來看,所以這時候傳單做的好不好,也有一定的重要性。我看過很多美金要價一二百萬的房子,那傳單做的慘不忍睹,反面空白,正面是黑白影印,相片不清不楚,最清楚顯眼的是一個好幾個零的數字,我每次看到這種傳單都為屋主難過,難道上百萬的房子就只値這樣的待遇嗎?

在來就是Open House。每個要出售的房子起碼都會有一次的Open House,但是屋主不知道的是,有些Open House並不是Listing Agent在現場接待來參觀的買家,而是由同公司的其他Agents。這樣的缺點是,並不是每個Agents都和原本的Listing Agent一樣,都對這個房子或這個區域很熟悉了解,如果其他的Agent沒有事先做功課的話,很有可能當時無法回答來參觀者的問題,而這樣的結果,當然無法增加房屋售出的機會,只是增加那些Agents找到他們自己的客戶而已。

 
最後就是收到由別的Agents送來的Offers

 
也許我在房地產業是新人的關係吧,所以有點天真吧,也或許是因為我本身的個性使然吧,我實在對於有的Listing Agent的態度,很不以為然。就我從別的同事那聽來的二手消息,以及我和我老公自己經歷的第一手經驗,有的Listing Agent仗著資深,擺著高傲的姿態,對於桌子另一頭的Buyer’s Agent以及它帶來的Offer,非常輕蔑不客氣。我有聽過男性賣方代理人將Offer當場丟回另一方的女性買方代理人(這是我們公司一位不論在年紀上或經歷上都很資深的女性同事所言);也親身經歷過女性賣方代理人對於男性買方代理人所帶來的Offer裡面所出的價格和移除contingencies的天數不屑;也遇過Listing Agent因為不熟悉程序或是本身雜務太多,而導致整個買賣交屋的過程搞的烏煙瘴氣。

 
雖然這些都是Agents本身的專業素養,與屋主無關,但是間接的確會影響到賣家售屋的結果。房地產這行的圈子很小,你這位Agent的風評好壞,只要你待的夠久,整個圈子裡的人都會知道。當我得知某位Agent的風評不好,會間接影響到我願不願意推薦我的客戶買它代理的房子,因為誰也不願意和一位在專業領域有壞風評的人交手,因為那樣做不但增加我客戶的風險,也增加我的工作壓力。

 
說實在,一位負責專業的Agent在一個Listing上面所付出的心血和代價 (所有的報紙廣告、傳單、Open House所提供的點心飲料鮮花等等,都是來自Agent自己的口袋),真的不是一般人可以想像的,尤其是現在這個買方市場的情況,當有些賣家在面試Listing Agent的時候,只在乎能少付多少佣金,而忘記將房子用最好的價格、最短的時間、最順利的過程,將房子賣出才是最重要的一點。別忘了,天下沒有白吃的午餐,當你在砍佣金的時候,只怕砍掉的不光是佣金而已!

 
而我最無法不了解的是,為什麼同業不能用專業的態度來對待同業?

 
你今天代表賣方,我代表買方,並不表示你的地位比我高,也不表示你需要或是可以用輕蔑的態度來對待我以及我帶來的Offer。你可以心理嘲笑我客戶的出價太低和移除contingencies的天數太多,但是表面上你還是應該客氣友善的接下我的Offer,然後以客觀的態度將所有收到的Offers分析給你的賣家,讓你的賣家做出最正確的決定,這才叫專業。

 
這些所謂“資深”的Agents,大概已經忘記他們當初自己購買第一棟房子的心情,也忘記他們第一筆和別的Agent交手買賣的經歷,而“資深”的結果只是讓他們狗眼看人低,卻沒有設身處地的去替別人想一想。其實每一位Agent都是努力替他們的客戶爭取最好的條件,只是剛好買方和賣方處於不同的立場而已。

 
我決定把這些交手過、態度惡劣的Agents的名片收集起來,貼在一個寫著「黑名單」的版子上,用來警惕自己,因為我告訴自己,我有一天也會有Listing,而我要做最專業的Listing Agent,在替我的賣方爭取最好的條件之下,我也要客氣友善的對待另一方的Buyer’s Agent,因為我們都只是在做份內的工作,不需要有傲慢的態度,那不會讓我們贏得別人的尊重。

 
房地產是一份終身職,我不但希望我的朋友願意大力推薦我們給他們的朋友,我也希望當同業的Agent和別的同業聊起我,也是大力讚賞的。而這份專業上的肯定,不在於年紀、不在於資深、不在於收入,而在於一份態度。

2 thoughts on “Listing Agent (賣方代理人)”

  1. Sabrina,我真的是由衷的佩服你, 一路看著你的文章, 不自覺得會被你對每一件事情的認真態度所感動. 我在這之間也受益良多,就如同你所說的, 這的確帶給大家正面的影響. 我真的相信憑著你的這一份認真熱情的心, 在這條路上絕對會有一番做為的. 我來美國3年多, 這之間就經歷了兩次買房子和一次賣房子的經驗, 你說的一些狀況我也都經歷過, 相當能體會你的感受. 而其中一位讓我印象最為深刻的也是來自KM的, 沒記錯的話, 好像也跟你同一個office(附近有一座大電塔嗎?)她真的是一位負責盡職專業和善體貼bla bla bla….的agent, 也不會因為case小就輕忽, 打從第一次的meeting, 我就對她的present印象深刻, 一路下來service 更是不在話下, 所以我對KM 真的是很有信心. 只可惜我從北加搬到南加來, 就無法再繼續請她幫忙了. 看來你們的office 又要新添一位認真美麗的生力軍了, 加油喔!

  2. Stacy,
    先謝謝你對我的肯定和支持
    也很高興得知你有三次好的買賣房屋經驗
    希望你到南加去還會繼續支持KW喔
    我希望我們公司不要擴張太快
    因為那樣就很難繼續維持現有的品質
    尤其當最近交手的那位Intero agent
    大言不慚的說我們公司一直努力要把它挖過來的同時
    我真是心理捏一把冷汗
    因為如果把不同理念和態度的人挖到KW
    那KW就和其他大型連鎖仲介公司沒什麼二樣拉
    那可能會迫使我出來開公司吧
    所以我現在要把基礎打好
    已備將來不時之需

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