2012矽谷房市回暖

最近在中英文媒體上, 不斷看到有關舊金山灣區或是矽谷的房地產市場回暖的消息.  老實說, 等新聞上報, 距離實際發生都起碼已經晚了三到六個月了.  如果你真的等到報章雜誌介紹那支股票可以買的消息後才去買的話, 你肯定買的比行家要貴得多, 地產市場也是一樣的道理, 尤其當僧多粥少的時候.

世界日報1/10/2012

AGbeat 1/11/2012

AGbeat 1/12/2012

AGbeat 1/14/2012

AGbeat 1/15/2012

AGbeat 1/18/2012

房地產是非常區域性的, 但是一般媒體在寫地產市場方面的新聞時, 都是以美國整體而言, 或者以主要大都會區, 讀者很容易被聳動的字眼影響, 卻不是每個人都會冷靜思考分析. 紐約的地產行情和舊金山不一樣, 舊金山和洛杉磯的地產行情也不一樣, Milpitas和Sunnyvale也不一樣.  因為每個地區的行業別和年薪, 人口數和平均年齡, 種族和學區, 教育程度等等都不一樣, 所以非常難一括概全的評論. 

你覺得2010-2011這二年的舊金山灣區的經濟很差嗎? 失業率高? 法拍屋很多? 很難貸款? 買房的人減少? 那你可能報紙新聞看太多, 受到負面報導影響太深, 因為我們站在第一線幫客人買賣房子, 親身經歷過, 有完全不同的感受.

2010年, 我們成功買賣了十八個案子, 四分之一超過Listing Price, 從三十萬到一百五十萬的價位都有, 寫了三十二個Offers, 四成的情況遇上Muliple-Offer, 最高紀錄是10個Offers搶一棟一百三十萬的Los Altos房子, 當年的平均房貸利率是4.5%, 失業率(November)是12.5%.

2011年, 我們成功買賣了十八個案子, 三分之一超過Listing Price, 從十七萬到一百四十五萬的價位都有, 寫了四十三個Offers, 六成的情況遇上Muliple-Offer, 最高紀錄是27個Offers搶一棟一百三十萬的Saratoga房子, 當年的平均房貸利率是4%, 失業率是(November)11.3%.

2012年一月的失業率是8.5%, 房貸利率是3.75%, 我們已經有四筆交易in Escrow (all at Listing Price), 二筆Listings, 目前手上有十位客人還找不到合適的房子, 其中有一對夫妻已經看了一年半的房子, 這段時間內已經寫了六次Offer, 可惜都搶輸.

就以上數據顯示, 你應該可以預測灣區今年的地產市場行情和走向了吧.

如果你的活儲裡存有三到六個月的緊急預備金, 你也許就該考慮把定存裡的錢拿出來做其他投資(現在的一年定存利息不過1%). 黃金和房子是二個可以抵抗通貨膨脹的投資標的, 長期來說, 房地產還是往上漲的. 未來幾年灣區的房地產也許無法像2004-2005年那樣, 每年以30-40%增值 (那是不正常的漲幅), 但是以"最保守"估計來說, 還是可以期待2-3% per year growth (這是正常漲幅).

如果你有二十萬現金存定存, 年賺1%利息, 等於$2000.

把同樣的二十萬買一間二十萬的Studio or 一房的Condo in Downtown San Jose, 每月租金是一千塊, 一年你收$12000租金, 等於6%利息, 而且這還不包括未來五年到十年的房子增殖.

如果你願意承受多一點的風險, 你可以把二十萬拿來當頭期款, 買一間六十萬的Condo/Townhouse/Duplex, 每個月的租金足以支付房貸, 頭幾年你只需要準備地價稅的部分, 等未來房子增殖, 租金上漲, 但是你的房貸不變的情況下, 很快你的租金就足以支付房貸和地價稅. 

心臟更強的可以考慮這個 – 每次你存到六萬塊, 與其放定存或IRA, 你選擇買一間二十八萬一房的Condo, 每月租金$1600 (和每月的房貸差不多), 你每個月沒有進賬, 但是你看的是長期增值性. 假設你每二年存到六萬塊就買一間, 三十年後你就有十五間房子出租, 標準的包租公/ 包租婆, 等你退休後, 光是每個月的租金收入就足夠當你的退休基金了. 別忘了, 現代人的平均壽命是八十三歲, 如果六十五歲退休, 還有十八年的時間要花錢, 你是否存有足夠的退休金來維持你退休前的生活水平呢?

以上只是個粗略地假設, 但是你懂我的意思, 錢只會越存越薄, 你不理財, 財就不理你, 到最後吃虧的還是自己. 我看很多身邊朋友裡, 有年薪很高的, 也有年薪一般的, 但是收入高低和存款多寡可不一定成正比, 因為很多是賺得多花的也多, 有的就是猛存錢, 卻什麼都不敢投資. 高風險就高報酬, 零風險就零報酬, 你要找到一個平衡點, 不要把雞蛋全放在一個籃子裡. 尤其當你年紀還輕的時候 (五十五歲以下都算年輕), 要適當承擔一點風險, 得到高一點的報酬; 年紀大的因為再賺沒多久了, 就要保守一點.

2012年才開始, 好好思考一下今年的存錢和投資計劃吧, 這會比期待中樂透要更實際些, 希望明年的你比今年更有錢.